Endring av bakgård – Qben

Utbygger i prosjektet Qben (Gøteborggata 32 – Marstrandgata 2 og 4) har søkt kommunen om endringer i utforming av bakgården for prosjektet som allerede er 70% solgt uten å informere kjøperne.

Dette oppdaget jeg fordi jeg følger med på prosjektet gjennom kommunens saksmappe for byggesaken som nysgjerrig kjøper. Jeg publiserer denne informasjonen for å dele den med andre kjøpere og eventuelle interesserte i prosjektet.

Med endringen blir det enda mindre grønt preg på bakgården og det som er igjen av grønt virker å være i betongkasser.

Endringen kommer i forbindelse med søknad til Oslo kommune Plan- og bygningsetaten (PBE) om en større endring av nedkjøring til garasjeanlegget under.

Les endringssøknaden her: Søknad om endring av tillatelse
Følg hele byggesaken her: Gøteborggata 32 og 34 – Marstrandgata 2 – 4 – Oppføring av 2 boligblokker

Tegningene for bakgårdsplanen finnes ikke i farger i kommunens innsynssystem. Jeg har derfor bedt om å få de oversendt, og legger de ut her i full kvalitet.

Last ned opprinnelig utomhusplan (vedlagt kontrakter): Qben utomhusplan pr. 31. august 2012 (pdf 821KB)
Last ned ny utomhusplan søkt godkjent av kommunen: Qben utomhusplan søkt godkjent 12. februar 2013 (pdf 12,1MB)

Fordi jeg mener det er viktig med en god bakgård og helst ønsker mer grønt preg har jeg tatt opp endringen med både utbygger JM Norge og kommunen.

I de siste e-postene til JM og kommunen er det en del lenker som kan være nyttige for andre kjøpere/interesserte.

Jeg legger ved korrespondanse her:

• Første e-post til JM for å få kopi i farger av kart over ny plan for bakgård 25. februar 2013
• JM vil ikke gi ut kart i god kvalitet 4. mars 2013
• Beskjed om at kart innhentes fra kommunen 4. mars 2013
• JM sier de ikke driver med hemmelighold 7. mars 2013
• Brev til JM etter å ha sett den nye bakgården 30. mars 2013
• Brev til kommunen om bakgårdsutforming 30. mars 2013

E-post til JM 25. februar 2013:

 Skriver til dere som kjøper i prosjektet Qben.

Jeg følger med på byggesaken i Oslo kommune Plan- og bygningsetatens saksinnsynsportal.
Der kan jeg lese at det er søkt om endringer av løsninger for garasjeanlegget. Noe som virker å gjøre at bakgården er omprosjektert.

Tegningene som er tilgjengelig på PBEs nettsider er dog bare en svart/hvit-scan. Da er det litt vanskelig å se hva som er gjort.

Kan dere sende meg en pdf i farge av den nye utomhusplanen?
(helst i samme format som det dere sendte ut som vedlegg til kontrakten før signering, da i vektorformat med lag for ulike elementer i plantegningen)

Virker ellers som fasade-endringene beskrevet i endringssøknaden i all hovedsak gjelder bygg A. Stemmer det?

Svar fra JM 4. mars 2013

Hei Øyvind.

Det er hyggelig å se at du følger med på prosjektet! Samtidig må jeg beklage at du ikke har fått tilbakemelding på din henvendelse til oss.

Jeg er ny prosjektsjef for Qben, og har nettopp tatt over etter Knut Rohr-Torp. Jeg har dessverre ikke full oversikt over prosjektet enda.

Når det gjelder utomhusplan, og revisjon av nedkjøring til p-huset er dette en prosess som pågår. Alle momenter er enda ikke avklart overfor kommunen. Vi går derfor ikke ut med informasjon til våre kjøpere på dette tidspunkt.
Vi kommer tilbake med mer informasjon når vi har alle avklaringer på plass med kommunen.

Vennlig hilsen
Ørjan Jacobsen
Prosjektsjef
Region Oslo
Mob 934 18 244 | Sentralbord 67 17 60 00
JM Norge AS, PB 33, 1306 Bærum Postterminal | Besøk: Bærumsveien 473, Rud
orjan.jacobsen@jm.no<mailto:orjan.jacobsen@jm.no> | jm.no

Svar tilbake 4. mars 2013

Da får jeg i stedet få tak i dokumentet fra kommunen ved å søke om innsyn.

Jeg må si det er litt rart at dere skal holde hemmelig hva dere holder på med i prosjektet for oss som har kjøpt leilighet, men samtidig er forpliktet til å nabovarsle alle slike endringer.

Etter henvendelse til kommunen fikk jeg ut utomhusplanen i høy kvalitet med farger. Se lengre opp hvor den er vedlagt.

JM fulgte opp med dette svaret om at jeg måtte hente dokumentet fra kommunen og ikke dem 7. mars 2013

Hei,

Det dreier seg ikke om hemmelighold overfor dere kjøpere. Samtidig kan ikke vi involvere dere i denne typen prosess mens den pågår. Vi vurderer ut fra sak til sak hvem som må involveres. I dette konkrete tilfellet, er det en sak mellom JM og kommunen der naboene våre skal orienteres og gis rett til innsigelser. Dette er nedfelt som krav i plan- og bygningsloven.

Etter at alle forhold er avklart, og godkjenning foreligger, informeres dere i eget skriv.

 Vennlig hilsen

Ørjan Jacobsen
Prosjektsjef
Region Oslo

Jeg valgte da å sende en lengre henvendelse til JM Norge i påsken, datert 30. mars

Viser til tidligere dialog med ønske om oversending av ny utomhusplan for prosjektet Qben som JM har sendt inn til Oslo kommune Plan- og bygningsetaten (PBE) i tilknytning til søknad om endring av tiltak (saksnr 200909112 hos PBE, doknr 63).

JM ønsket ikke å gi kopi av denne til meg som kjøper før prosessen i kommunen var ferdigstilt. Dette til tross for at endringene er nabovarslet til eiendommene rundt. Jeg har dog som er min rett bedt om kopi fra kommunen og fått det.

Jeg har full forståelse for at JM ønsker å endre på utformingen av nedkjøring til garasjekjeller som er bakgrunnen for endringssøknaden til PBE.

I forbindelse med denne endringen tolker jeg det slik at bakgård og utomhusarealer blir endret på grunn av nødvendige endringer i høydenivåer. Dette kan være positivt, men endringene av utomhusplanen fører ikke bare bra følger slik JM beskriver det i søknad til PBE: «Ved denne endringen økes brukbarheten i gårdsrommet (..)»

Som kjøper i prosjektet er jeg svært skeptisk til den nye utomhusplanen.

Min skepsis skyldes ytterligere svekkelse av uteområdenes utforming ved stadig mindre grønt preg på felles utearealer. I den nye utomhusplanen sendt til PBE 13. februar 2013 er enda mer av arealet i bakgård betongheller, og mengden plen/grønt er minsket.

Allerede ved fremlagt utomhusplan som vedlegg til kontraktsdokumenter ytret jeg min skepsis til lite grøntflater i felles utearealer (jmf. e-post til prosjektmegler den 8. oktober 2012, besvart av JMs salgsleder Espen Larsen 9. oktober 2012 i rødt):

UTOMHUSPLAN:
Bemerkninger/spørsmål:
Vil bare bemerke at jeg personlig gjerne skulle sett en litt annen fordeling av bakgårdsarealene med tanke på betongheller/grøntflater, der andelen grøntareal ble tilgodesett noe mer plass. Ser dog at dette er en avveining, og blant annet kan påvirke driftsutgiftene.

Her vil det også kunne komme justeringer fra det som vises nå, men det vil i hovedsak være tilsvarende det som nå vises.

Her skriver JMs salgsleder at utomhusplanen vil forbli i hovedsak slik den var vedlagt kontrakt. Dette er ikke tilfelle lenger med ny omsøkt utomhusplan innsendt til PBE.

I kontraktens punkt 12.6 er det inntatt et punkt som nok gir JM juridisk rett til slike endringer:

Selger har rett til å endre disponeringen av fellesarealer frem til overtagelse av fellesarealene(..)

Jeg er likevel veldig skuffet som kjøper over den retningen prosjekteringen av bakgård nå tar.

Etter min mening er det viktig for å få en bakgård som innbyr til bruk  at det er gode arealer for barnelek og avslapning for voksne.

Da er det viktig at felles utearealer ikke framstår som en hard betong- og steinjungel, men har et grønt preg.

Det er gitt klare føringer for utearealer i by, helt fra nasjonalt nivå ned til det lokale nivå i kommune og bydel.

Disse føringene går på hensynet til barn og deres mulighet til lek, som i rundskriv T-2/2008 fra Miljøverndepartementet om barn og planlegging. Føringene går også grønnstruktur som i departementets veileder T-1513 Barn og unge og planlegging etter plan- og bygningsloven der de skriver:
«Ved boliger, skoler og barnehager skal det være god tilgang til trygg ferdsel, lek og annen aktivitet i varierte og grønne omgivelser og med forbindelse til omkring­ liggende naturområder.» med henvisning til stortingsmeldingen Bedre miljø i byer og tettsteder nr. 23 (2001-2002).

Dette har Oslo kommune ved Plan- og bygningsetaten tatt videre i lokale bestemmelser. I 2012 utarbeidet PBE et dokument som setter en del krav til utearealer ved bygging av boliger i Oslo. Disse finnes i dokumentet Utearealnormer – Normer for felles leke- og uteoppholds- arealer for boligbygging i indre Oslo

I utearealnormene er det tydelige krav som må synes brutt eller er uklart om oppfylt i prosjektet Qben:

• som kjøper tviler jeg på om normens krav til grøntområder i punkt 2.3.3 b er fyllt. Der skrives det at «Felles uteoppholdsarealer skal ha et grønt preg (..)» og at «Minst 20 % av terreng eller lokk på/over gateplan skal ha vegetasjonsdekke på minst 0,8 meter for å kunne beplantes med busker og trær.»
• det er manglende dokumentasjon av «egnethet av felles uteoppholdsarealer for ulike aldersgrupperinger» (jmf. punkt 2.3.5, a)
• det er manglende dokumentasjon for «andel vegetasjon samt vekstforhold for vegetasjon» (2.3.5, b)
• det er manglende dokumentasjon og uttegning av takterrasser (2.3.5, i)
  

Jeg skriver denne e-posten som en bønn om at JM tenker seg om før den endelige løsningen for bakgård landes og gjennomføres i prosjektet.

Samtidig vil det gå en nogenlunde lik henvendelse til PBE for å gjøre dem oppmerksomme på endringen i utomhusplan + be dem gjøre en vurdering av om utomhusplanen er i henhold til gjeldende regelverk og føringer fra politisk hold.

Jeg håper selvfølgelig på svar fra JM, og i håpet ligger det også en tanke om at dette kan endres før prosjektet ferdigstilles.

JM svarte denne henvendelsen slik den 3. april 2013

Hei Øyvind,

Som tidligere nevnt, vil vi informere våre kjøpere om denne endringen.

Det vil bli en mer fleksibel adkomstløsning til p-kjeller ved bruk av en nedkjøringsrampe enn en bilheis. Med denne endringen har vi også vært nødt til å foreta noe justering av terrengnivå i bakgården. Denne endringen er sendt inn til kommunen. Imidlertid er vi ikke ferdig med detaljeringsnivået – dette er arbeid som pågår. Når det er sagt, har JM ikke til hensikt i å redusere grøntarealet, eller på noen måte forringe uteoppholdsarealet. Men noe justering og omplassering kan bli aktuelt som følge av endringen.

Når saken er avklart hos PBE vil vi sende et informasjonsbrev til alle kjøpere.

JM Norge ønsker å tilby våre kjøpere gode og velfungerende uteområder, og vi benytter flinke landskapsarkitekter i våre boligprosjekter.

Uteoppholdsareal er også en del av det vi kaller for Smarte kvadrat!

Vennlig hilsen

Ørjan Jacobsen
Prosjektsjef
Region Oslo

En ganske lik henvendelse ble sendt til kommunen ved PBE 30. mars (i kommunens journal)

Denne henvendelsen skrives som innspill/innsigelse til søknad om endring av tiltak for prosjektet Qben knyttet til garasjenedkjøring.

Innspillet/innsigelsen knyttes ikke til endret nedkjøring som sådan, men til endret utomhusplan med minsket andel grøntareal som også er sendt inn fra utbygger JM som konsekvens av garasjeendringen. Ny utomhusplan er sendt til Oslo kommune Plan- og bygningsetaten (PBE) med saksnr 200909112, doknr 63.

Jeg er kjøper i prosjektet Qben og følger prosessen fortløpende både via selger JM og via PBEs saksinnsyn. Innsigelse er også sendt direkte til selger/utbygger JM.

Det bes likevel om at PBE gjør en vurdering av forholdene i denne henvendelsen i tilknytning til godkjennelse av JMs utomhusplan for prosjektet. Da knyttet til om utomhusplanen er i henhold til gjeldende regelverk og føringer fra politisk hold.

Jeg har full forståelse for at JM ønsker å endre på utformingen av nedkjøring til garasjekjeller som er bakgrunnen for endringssøknaden til PBE.

I forbindelse med denne endringen tolker jeg det slik at bakgård og utomhusarealer blir endret på grunn av nødvendige endringer i høydenivåer. Dette kan være positivt, men endringene av utomhusplanen fører ikke bare bra med seg slik JM beskriver det i søknad til PBE: «Ved denne endringen økes brukbarheten i gårdsrommet (..)»

Som kjøper i prosjektet er jeg svært skeptisk til den nye utomhusplanen.

Min skepsis skyldes ytterligere svekkelse av uteområdenes utforming ved stadig mindre grønt preg på felles utearealer. I den nye utomhusplanen sendt til PBE 13. februar 2013 er enda mer av arealet i bakgård betongheller, og mengden plen/grønt er minsket.

Etter min mening er det viktig for å få en bakgård som innbyr til bruk  at det er gode arealer for barnelek og avslapning for voksne.

Da er det viktig at felles utearealer ikke framstår som en hard betong- og steinjungel, men har et grønt preg.

Det er gitt klare føringer for utearealer i by, helt fra nasjonalt nivå ned til det lokale nivå i kommune og bydel.

Disse føringene går på hensynet til barn og deres mulighet til lek, som i rundskriv T-2/2008 fra Miljøverndepartementet om barn og planlegging. Føringene går også grønnstruktur som i departementets veileder T-1513 Barn og unge og planlegging etter plan- og bygningsloven der de skriver:
«Ved boliger, skoler og barnehager skal det være god tilgang til trygg ferdsel, lek og annen aktivitet i varierte og grønne omgivelser og med forbindelse til omkring­ liggende naturområder.» med henvisning til stortingsmeldingen Bedre miljø i byer og tettsteder nr. 23 (2001-2002).

Dette har Oslo kommune ved Plan- og bygningsetaten tatt videre i lokale bestemmelser. I 2012 utarbeidet PBE et dokument som setter en del krav til utearealer ved bygging av boliger i Oslo. Disse finnes i dokumentet Utearealnormer – Normer for felles leke- og uteoppholds- arealer for boligbygging i indre Oslo

I utearealnormene er det tydelige krav som må synes brutt eller er uklart om oppfylt i prosjektet Qben:

• som kjøper tviler jeg på om normens krav til grøntområder i punkt 2.3.3 b er fyllt. Der skrives det at «Felles uteoppholdsarealer skal ha et grønt preg (..)» og at «Minst 20 % av terreng eller lokk på/over gateplan skal ha vegetasjonsdekke på minst 0,8 meter for å kunne beplantes med busker og trær.»
• det er manglende dokumentasjon av «egnethet av felles uteoppholdsarealer for ulike aldersgrupperinger» (jmf. punkt 2.3.5, a)
• det er manglende dokumentasjon for «andel vegetasjon samt vekstforhold for vegetasjon» (2.3.5, b)
• det er manglende dokumentasjon og uttegning av takterrasser (2.3.5, i)
  

Ettersom det ikke var gjort klart på PBEs nettsider om utearealnormen var trådt i kraft tok jeg kontakt med PBE for å få klarhet i dette, og om hvilke regler som gjelder for nye prosjekter.

Atle Jan Larsen i PBE svarte meg da med dette svaret per e-post den 12. mars 2013:

Utearealnormene er ikke endelig politisk behandlet. Og når det vil skje kjenner jeg ikke til – det er Byrådsavdeling for byutvikling I Rådhuset som eventuelt kan svare deg på det.

Slik vi vurderer det vil normene inntil videre være et faglig vurderingsgrunnlag for etatens behandling av enkeltsaker. Normene vil kunne legges til grunn for behandling av saker, noe som vil gjøre at forslagsstillerne lettere vil kunne få tilslutning til sine prosjekter.

Jeg håper dette innspillet kan tas med i vurderingen av prosjektets utearealer, og at kommunen ved PBE kan legge noe press på utbygger for å oppfylle målene om grønt preg ved nye boligbygg i Oslo indre by.

 Informasjonen er også delt på prosjektets egen Facebook-side med lenke hit.

Hvis noen lurer på noe er det bare å ta kontakt med meg på oyvind@byeskille.no. Andre former for kontakt finnes også på kontaktsiden.